با افزایش سرسام آور اجاره بها در شهرهای بزرگ آلمان، بسیاری از مستاجران به دنبال جایگزینی امن تر و ارزان تر هستند. تعاونی های مسکن یا همان Wohnungsbaugenossenschaft شاید بهترین پاسخ به این نیاز باشند که امنیت مالکیت را با قیمت اجاره ترکیب می کنند.
مقدمه: بحران مسکن و راه حل پنهان آلمانی
در سال های اخیر، یافتن یک آپارتمان مناسب با قیمت معقول در شهرهایی مانند برلین، مونیخ یا هامبورگ به یک چالش بزرگ تبدیل شده است. بسیاری از مهاجران و حتی شهروندان آلمانی که از بازار اجاره خصوصی ناامید شده اند، یا تصمیم به خرید ملک می گیرند و یا اگر بودجه خرید را نداشته باشند، به سمت مدلی منحصر به فرد در سیستم مسکن آلمان می روند: تعاونی های مسکن.
اگر شما هم مانند بسیاری از تازه واردان به آلمان، با دیدن کلمات طولانی و ترسناک اداری مانند Anmeldebescheinungen دچار سردرگمی می شوید، مواجهه با کلمه ۲۵ حرفی Wohnungsbaugenossenschaft احتمالا خوشایند نخواهد بود. اما نترسید؛ پشت این نام طولانی، مفهومی بسیار ساده، انسانی و اقتصادی نهفته است که می تواند کیفیت زندگی شما را در آلمان دگرگون کند.
تعاونی مسکن یا Wohnungsbaugenossenschaft چیست؟
تعاونی های مسکن در اصل شرکت های غیرانتفاعی هستند که بر اساس اصول خودیاری، مسئولیت شخصی و همبستگی اداره می شوند. هدف اصلی آن ها سودآوری تجاری نیست، بلکه تامین مسکن امن و ارزان برای اعضای خود است. این تعاونی ها ساختمان ها را می خرند یا می سازند و سپس آن ها را در اختیار اعضای خود قرار می دهند.
برای دسترسی به این خانه ها، شما ابتدا باید عضو تعاونی شوید. این کار با خرید تعدادی «سهم» (Shares) در تعاونی انجام می شود. پولی که شما برای خرید سهام می پردازید، سرمایه لازم برای ساخت و نگهداری خانه ها را فراهم می کند.
وقتی عضوی از تعاونی می شوید، شما دیگر یک «مستاجر» معمولی نیستید. شما در واقع یکی از مالکان مشترک کل مجموعه به حساب می آیید. این تفاوت حقوقی مهم، امنیت بسیار بالایی به شما می دهد.
تفاوت اجاره بها و هزینه استفاده
در تعاونی ها، شما به جای «اجاره» (Miete)، مبلغی ماهانه به عنوان «هزینه استفاده» (Nutzungsgebühr) پرداخت می کنید. اگرچه در عمل این مبلغ شبیه به اجاره است، اما معمولا بسیار پایین تر از نرخ بازار آزاد است. نکته مهم تر این است که پس از ورود به خانه، شما حق دارید تا پایان عمر در آن آپارتمان بمانید و عضو تعاونی باقی بمانید. صاحبخانه ای وجود ندارد که بخواهد خانه را بفروشد و شما را بیرون کند.
برای مدیریت بهتر هزینه های زندگی در آلمان، پیشنهاد می کنیم نگاهی به مقاله ۶ اپلیکیشن طلایی برای کاهش هزینه های زندگی در آلمان بیندازید که می تواند در کنار سکونت در تعاونی، به اقتصاد خانواده شما کمک کند.
زندگی در یک تعاونی مسکن چگونه است؟
شاید شنیدن نام «تعاونی» تصاویری از زندگی اشتراکی هیپی ها، آشپزخانه های مشترک و دیگ های بزرگ عدس روی اجاق گاز را در ذهن تداعی کند! اگرچه برخی پروژه های مسکن جدید بر زندگی اشتراکی تمرکز دارند، اما تجربه زندگی در اکثر تعاونی های مسکن آلمان (Wohnungsbaugenossenschaften) بسیار شبیه به اجاره خصوصی است، با این تفاوت که حس همسایگی در آن قوی تر است.
ریчеل ریزنر-ماریوت، که در آپارتمانی در منطقه Treptow-Köpenick برلین زندگی می کند، می گوید: «در اینجا حس اجتماعی بسیار بهتری نسبت به سایر بلوک های مسکونی که در آن ها زندگی کرده ام وجود دارد.»
الی استیونسون، که در منطقه پرطرفدار Neukölln برلین ساکن است، نیز موافق است: «در تعاونی معمول است که با همسایگان خود مهربان و صمیمی باشید. بنابراین برای کسی که عاشق مهمانی های وحشیانه است یا به حریم خصوصی مطلق و انزوا نیاز دارد، شاید این بهترین گزینه نباشد.»
مزایای اجتماعی و همبستگی
- رویدادهای اجتماعی: تعاونی ها اغلب رویدادهای منظمی برای اعضا ترتیب می دهند، مانند بازارهای دست دوم (Flea markets) یا جشن های در باغ. البته شرکت در این برنامه ها اجباری نیست.
- مدیریت دموکراتیک: اعضا در جلسات ماهانه حق رای دارند و می توانند در مورد نحوه اداره تعاونی نظر دهند.
- همبستگی در بحران: در دوران همه گیری کووید-۱۹، بسیاری از تعاونی ها با ارسال نامه هایی به ساکنان اطمینان دادند که هیچ کس به دلیل مشکلات مالی خانه اش را از دست نخواهد داد و صندوق های حمایتی برای کمک به پرداخت اجاره ایجاد کردند.
همچنین نگهداری ساختمان در این سیستم بسیار مهم است. برای مثال، دانستن نحوه صحیح تهویه خانه برای جلوگیری از کپک زدگی یکی از اصول زندگی در آلمان است. راهنمای کامل ما درباره تهویه خانه در زمستان آلمان (Lüften) را حتما مطالعه کنید.
هزینه ها: آیا واقعا ارزان تر است؟
پاسخ کوتاه: بله، معمولا بسیار ارزان تر است. هزینه های ماهانه برای مستاجران در تعاونی ها معمولا پایین تر از نرخ بازار است، به ویژه در ساختمان های قدیمی تر. الی می گوید که در آپارتمان تعاونی قبلی اش، اجاره بها تنها یک بار در طول شش سال افزایش یافت.
وقتی هم که افزایش قیمتی رخ داد، او نامه ای طولانی با توضیحات دقیق دریافت کرد که خبر می داد او اکنون باید ماهانه ۴ یورو بیشتر پرداخت کند! این در مقایسه با افزایش های ناگهانی و سنگین در بازار خصوصی، ناچیز است.
اگر به دنبال شغل مناسب برای تامین هزینه های اولیه هستید، پیشنهاد می کنیم مقاله راهنمای جامع حقوق و دستمزد در آلمان ۲۰۲۶ را مطالعه کنید تا با واقعیت های درآمدی آشنا شوید.
کجا می توانم یک تعاونی پیدا کنم؟
در سال ۲۰۱۶، نزدیک به ۲۰۰۰ تعاونی مسکن در سراسر آلمان وجود داشت که بیش از دو میلیون آپارتمان برای حدود ۵ میلیون نفر فراهم می کردند. همانطور که انتظار می رود، اکثر این تعاونی ها در شهرهای بزرگ متمرکز شده اند:
- برلین: حداقل ۸۰ تعاونی با حدود ۱۶۰,۰۰۰ آپارتمان.
- هامبورگ: ۳۰ تعاونی با حدود ۱۳۰,۰۰۰ آپارتمان.
آمارها نشان می دهد که برای پایین نگه داشتن هزینه ها، ساختمان های تعاونی بیشتر در مناطق خارج از مرکز شهر متمرکز هستند، اما می توان نمونه هایی را در بهترین مناطق مسکونی نیز یافت.
چالش اصلی: لیست های انتظار
متاسفانه، در حال حاضر تقاضا برای این نوع مسکن بسیار بیشتر از عرضه است، به خصوص در کلانشهرهایی مانند برلین. سخنگوی «ابتکار بازاریابی تعاونی مسکن» توضیح می دهد که بسیاری از تعاونی ها به دلیل پر بودن ظرفیت، دیگر عضو جدید نمی پذیرند یا لیست های انتظار طولانی دارند.
این وضعیت باعث شده داستان های ترسناکی از متقاضیانی شنیده شود که سال ها در لیست انتظار مانده اند. اما با وجود بازار مسکن متشنج، تعاونی های برلین سالانه حدود ۵۰۰۰ آپارتمان جدید عرضه می کنند و حدود نیمی از این ها به اعضای جدید می رسد. پس دریافت یک آپارتمان تعاونی غیرممکن نیست، فقط نیاز به صبر دارد.
دولت فدرال و ایالتی نیز تعاونی های مسکن را سنگ بنای سیاست مسکن آلمان می دانند. برای مثال، سنای هامبورگ هدف گذاری کرده است که نیمی از تمام زمین های ساختمانی جدید را در اختیار تعاونی ها قرار دهد.
چگونه عضو شویم؟ راهنمای گام به گام
اگر تصمیم گرفته اید شانس خود را امتحان کنید، مراحل زیر را دنبال کنید:
۱. جستجو و یافتن تعاونی
اولین قدم یافتن تعاونی های نزدیک شماست. وب سایت Wohnungsbaugenossenschaften.de مرجع اصلی است که بیش از ۴۰۰ عضو دارد و می توانید بر اساس منطقه یا شهر جستجو کنید. توجه داشته باشید که نام تعاونی ممکن است به یک محله خاص اشاره داشته باشد، اما املاک آن ها ممکن است در سراسر شهر پراکنده باشد.
۲. ثبت نام و خرید سهام
حتی اگر در حال حاضر آپارتمانی موجود نیست، عاقلانه است که به عنوان عضو ثبت نام کنید و سهام بخرید تا در اولویت قرار بگیرید. هزینه سهام متفاوت است:
- فرایبورگ: حدود ۹۳۰ یورو برای سه سهم.
- دورتموند: حدود ۵۵۰ یورو برای یک سهم.
- برلین (Mitte): حدود ۳۲۰ یورو برای دو سهم.
علاوه بر این، معمولا یک هزینه ورودی یک بار پرداخت حدود ۵۰ یورو وجود دارد. خبر خوب این است که سهامداران سالانه سود سهام (Dividends) دریافت می کنند و اگر روزی تصمیم به ترک تعاونی بگیرید، مبلغ سهام به شما بازگردانده می شود (مشابه پول پیش، اما با سود).
۳. استفاده از شبکه ارتباطی
الی، یکی از ساکنان تعاونی، توانست از طریق توصیه یک دوست وارد شود. اگر کسی را می شناسید که در تعاونی زندگی می کند، از او بخواهید که گوش به زنگ آپارتمان های خالی باشد و شما را معرفی کند.
۴. تقویت زبان آلمانی
اگرچه برای عضویت ضروری نیست، اما دانستن کمی زبان آلمانی می تواند در بازدیدها تاثیر بهتری بگذارد و به شما کمک کند تا عضو فعال تری در جامعه تعاونی باشید. اگر قصد دارید اقامت طولانی مدت داشته باشید، دریافت شهروندی آلمان نیز می تواند هدف نهایی شما باشد که تسلط به زبان در آن نقش کلیدی دارد.
نتیجه گیری
تعاونی های مسکن (Wohnungsbaugenossenschaften) یکی از بهترین رازهای بازار مسکن آلمان هستند. اگرچه ورود به آن ها ممکن است زمان بر باشد و نیاز به کاغذبازی داشته باشد، اما پاداش آن یعنی اجاره پایین، امنیت دائمی و حس قوی جامعه، ارزش تلاش را دارد. اگر قصد دارید سال ها در آلمان بمانید، همین امروز جستجو برای تعاونی های شهر خود را آغاز کنید.
