وقتی صحبت از مسکن و ملک میشود، سال 2026 قرار است موج تازهای از قوانین، هزینهها و فرصتها را برای ساکنان آلمان به همراه داشته باشد. در ادامه، مهمترین تغییراتی که مستاجران و مالکان باید بدانند را مرور میکنیم.اگر قصد جابهجایی دارید، بهتر است هوشیار باشید.
در سال 2026 چه تغییراتی برای مستاجران و مالکان در آلمان اعمال میشود؟
فرقی نمیکند ملک را اجاره کردهاید، مالک هستید یا ملک را اجاره میدهید؛ پیگیری بهموقع تغییرات میتواند از هزینهها و دردسرهای بعدی جلوگیری کند.
اگر قصد فروش، خرید، بازسازی یا سرمایهگذاری دارید، پیشدستی کردن میتواند در زمان و هزینه صرفهجویی کند.
و اگر مستاجر هستید، حتماً حواستان به اجاره و هزینههای جانبی (Nebenkosten) باشد و در صورت اعمال هزینههای جدید یا ایجاد تعهدات تازه، از صاحبخانه سوال کنید.
در ادامه میبینید که باید چه چیزهایی را بدانید و کجا ممکن است لازم باشد اقدام کنید.
کنترل اجاره و شاخص اجاره (Rent control & Mietspiegel)
مستاجران و مالکان باید توجه کنند که سقف افزایش اجاره در قراردادهای جدید (Mietpreisbremse) در بازارهای «دارای کمبود مسکن» تمدید شده و دستکم تا پایان 2029 ادامه خواهد داشت.
این یعنی در مناطق مشمول، اجاره در قراردادهای جدید نمیتواند بیش از 10 درصد بالاتر از اجاره مرجع محلی باشد. همچنین مستاجر میتواند تا 30 ماه پس از شروع قرارداد، اجارهی اضافهدریافتشده را مطالبه کند؛ حتی اگر از قبل شکایت رسمی ثبت نکرده باشد.
از طرف دیگر، شاخصهای اجاره (Mietspiegel) اکنون الزامی هستند و هر دو سال یکبار بهروزرسانی میشوند؛ موضوعی که افزایش اجاره را شفافتر و از نظر حقوقی روشنتر میکند.
همچنین نشانههایی وجود دارد که دولتهای ایالتی ممکن است در برخورد با اضافهدریافت اجاره فعالتر شوند (از جمله صدور جریمه برای مالکان متخلف) و در کنار آن، سرویسهای جدیدی هم ایجاد شدهاند که مستاجران را به گزارش اجارههای بیش از حد بالا تشویق میکنند.
اصلاح مالیات ملک (Property tax reform)
اصلاحات مالیات ملک که بر مبنای ارزشگذاریهای سال 2022 انجام شده بود، اکنون بهطور کامل اجرا میشود.
شهرداریها نرخهای ارزیابی خودشان (Hebesätze) را تعیین میکنند و در برخی موارد، برخی مالکان با افزایشهای قابل توجه روبهرو شدهاند؛ تا حدود 1,000 یورو در سال در بعضی نمونهها.
مالکان میتوانند این هزینهها را از طریق هزینههای خدماتی (Nebenkosten) به مستاجران منتقل کنند؛ هزینههایی که در حال حاضر بهطور میانگین حدود 0.18 یورو به ازای هر متر مربع در ماه گزارش میشود.
اکنون برای بسیاری از شهرهای بزرگ، برگههای ارزیابی صادر شده و میزان ابهام کمتر شده است؛ اما اگر هنوز چیزی دریافت نکردهاید، حتماً مراقب نامههای پستی باشید.
عدم افزایش کمک هزینه مسکن (Wohngeld)
پس از افزایش قابل توجه در سال 2025 (حدود 30 یورو در ماه برای خانوارهای کم درآمد)، Wohngeld در سال 2026 بدون تغییر باقی میماند.
بازبینی بعدی برای سال 2027 برنامهریزی شده است؛ بنابراین اگر حداقلبگیر هستید یا مستمری میگیرید و با هزینه اجاره یا اقساط مسکن درگیر هستید، حمایت فعلی دستکم در سال 2026 به همان شکل ادامه پیدا میکند.
مالیات CO2 و هزینههای انرژی (CO2 tax & energy costs)
مالیات CO2 آلمان که در سال 2025 روی 55 یورو به ازای هر تُن ثابت بود، در سال 2026 به یک سیستم مزایدهای تغییر میکند؛ با یک بازه قیمتی 55 تا 65 یورو.
این تغییر احتمالاً باعث افزایش هزینهی خانههای دارای گرمایش گاز یا نفت میشود؛ چه از طریق قبضهای انرژی برای مالکان، و چه از طریق افزایش Nebenkosten برای مستاجران.
اگر در ملکی با بهرهوری انرژی پایین مستاجر هستید، ممکن است مالک تا 95 درصد از هزینه CO2 را برعهده داشته باشد؛ با این حال انتظار میرود بخشی از این هزینهها به شکلهای مختلف منتقل شود.
قانون گرمایش، برنامهریزی گرمای شهری و دورههای انتقال (Heating law & heat planning)
سال آینده برای قوانین گرمایش نقطهی مهمی است. قانون انرژی ساختمان (GEG) همچنان برقرار است، اما از این پس برنامهریزی گرمای شهری بهطور الزامآور وارد مرحله اجرا میشود.
- شهرهای بزرگ باید برنامههای خود را تا 30 ژوئن 2026 ارائه کنند.
- شهرداریهای کوچکتر تا سال 2028 فرصت دارند.
این برنامهها مشخص میکنند در هر منطقه، چه فناوریهای گرمایشی تجدیدپذیر (مانند پمپ حرارتی، زیستتوده، حرارت خورشیدی یا سیستمهای هیبرید) مجاز خواهند بود.
سیستمهای گرمایش فسیلی موجود میتوانند به کار ادامه دهند و حتی سیستمهایی که قابل تعمیر نیستند نیز ممکن است با نمونههای فسیلی جدید جایگزین شوند؛ به شرطی که از سال 2029 بتوانند از سهم رو به افزایش انرژی تجدیدپذیر استفاده کنند.
الزام تعویض دیگهای با دمای ثابت که بیش از 30 سال عمر دارند همچنان پابرجاست، با برخی استثناها برای مالکانِ ساکنِ بلندمدت.
اگر قصد نصب سیستم جدید دارید، توجه کنید که از سال 2029، سیستمهای جدید نفتی یا گازی باید از تجدیدپذیرها بیشتر استفاده کنند.
یارانههای بازسازی و گرمایش (Renovation & heating subsidies)
یارانههای فدرال برای بازسازیهای جامع و بهینهسازی انرژی (BEG) در سال 2026 بهطور قابل توجهی کاهش مییابد؛ بودجه از حدود 15.3 میلیارد یورو به حدود 12 تا 12.6 میلیارد یورو میرسد.
این موضوع ممکن است باعث توقفهای موقت برنامهها یا طولانی شدن زمان انتظار شود. با این حال، یارانههای مربوط به تعویض سیستم گرمایش از مسیرهای حمایتی (از جمله KfW و BAFA) بناست پایدار بمانند و نرخ پایه در حدود 30 درصد اعلام شده است.
- خانوارهای کمدرآمد میتوانند 30 درصد «پاداش درآمدی» اضافه دریافت کنند.
- «پاداش سرعت اقلیمی» تا 20 درصد برای سیستمهای بسیار کارآمد در نظر گرفته شده است.
- در مجموع، امکان دریافت یارانه تا حدود 70 درصد نیز مطرح است.
نکته مهم: درخواستها باید قبل از عقد قرارداد/شروع کار ثبت شوند و معمولاً حضور یک کارشناس بهرهوری انرژی الزامی است.
تعهدات بازسازی هنگام تغییر مالکیت (Renovation obligations on sale)
اگر قصد خرید یک خانه تکخانوار یا دوخانوار دارید، باید بدانید که مالکان جدید اغلب موظف هستند ظرف دو سال برخی اقدامات بهینهسازی انرژی را انجام دهند؛ بهویژه در حوزه سیستم گرمایش و پوسته ساختمان. از جمله:
- عایقکاری سقف طبقه آخر
- عایقکاری لولههای آب گرم
این تعهدات مدتهاست وجود دارد، اما انتظار میرود با تبدیل یک دستورالعمل جدید اتحادیه اروپا به قانون آلمان (تا مه 2026)، دامنه آن گستردهتر و اجرای آن سختگیرانهتر شود.
به طور کلی، مالکان قدیمیِ ساکن در ملک و همچنین املاک ثبتشده بهعنوان میراث/بناهای تاریخی، معمولاً از بخشی از این تعهدات معاف هستند.
الزام نصب پنل خورشیدی (Solar obligation)
در سال 2026 الزام سراسری برای نصب پنل خورشیدی در کل آلمان وجود ندارد، اما چند ایالت در حال گسترش یا معرفی الزامها هستند؛ بهخصوص برای ساختمانهای جدید، بازسازی سقف و ساختمانهای عمومی.
برای نمونه، ایالتهایی مانند بادن-وورتمبرگ، باواریا و راینلاند-فالتس در حال توسعه الزامها برای ساختمانهای خصوصی و تجاری هستند. مالکان باید قوانین ایالت محل سکونت خود و یارانههای موجود (از جمله حمایتهای KfW) را بررسی کنند.
نصب کنتور هوشمند (Smart meter rollout)
در سال 2026 نصب کنتورهای هوشمند برای گروههای زیر بهصورت الزامآور ادامه پیدا میکند:
- خانوارهایی با مصرف بیش از 6,000 کیلوواتساعت در سال
- واحدهایی که دارای سیستم فتوولتائیک هستند
- واحدهای دارای پمپ حرارتی
- واحدهای دارای خودروی برقی (در صورت نصب/راهاندازی پس از 2024)
خانوارهایی با مصرف متوسط (حدود 4,000 کیلوواتساعت) نیز میتوانند درخواست نصب بدهند. سقف کارمزد سالانه حدود 20 یورو ذکر شده است. هدف دولت رسیدن به 50 درصد پوشش تا 2028 و 95 درصد تا 2030 است.
کمبود مسکن و فشار بازار (Housing shortage)
آلمان همچنان به اهداف ساختوساز خود نمیرسد. پیشبینی میشود در سال 2026 تنها حدود 240,000 واحد از هدف 400,000 واحد تکمیل شود؛ موضوعی که فشار افزایشی روی اجارهها ایجاد میکند و پیدا کردن مسکن مقرون به صرفه یا جابهجایی را دشوارتر میسازد.
افزایش حق بیمهها (Insurance premiums)
انتظار میرود حق بیمه ساختمانهای مسکونی و بیمههای مرتبط با خطرات طبیعی در سال 2026 افزایش پیدا کند؛ بخشی از این افزایش به ریسکهای بالاتر ناشی از تغییرات اقلیمی و رویدادهای شدید آبوهوایی مربوط است.
مالکان و مستاجران بهتر است پوشش بیمههای خود را بازبینی کنند، زیرا طبق گزارشها تنها حدود 57 درصد ساختمانها در آلمان در برابر خطرات طبیعی بیمه هستند.
معافیتهای مالیاتی و درآمد اجاره (Tax allowance & rental income)
معافیت پایه مالیات بر درآمد قرار است در سال 2026 اندکی افزایش یابد؛ اما ارقام نهایی در قانون مالیات سالانه تعیین خواهد شد.
همچنین باید توجه داشت که درآمد اجاره بهعنوان درآمد مشمول مالیات محسوب میشود و (پس از کسر هزینهها) میتواند روی میزان معافیت اثر بگذارد. به بیان ساده، درآمد اجاره «معاف» نیست و در محاسبه درآمد مشمول مالیات وارد میشود.
حمایت از مناسبسازی برای سالمندان و افراد دارای معلولیت (Age-appropriate conversions)
حمایت از بازسازیهای مرتبط با سالمندی و دسترسپذیری دوباره برمیگردد. وامهای KfW (معمولاً با بهره حدود 2.3 تا 3.3 درصد) تا سقف 50,000 یورو برای تغییراتی ارائه میشود که ملک را با نیازهای سالمندان یا افراد دارای معلولیت سازگار کند.
با این حال، توجه کنید که حق قانونی قطعی برای دریافت این حمایتها وجود ندارد و پرداختها وابسته به کافی بودن بودجه فدرال است.
